• 大城市住房改革新方向:租購并舉 大力發展租房
  • 資訊類型:樓市要聞  /  更新時間:2017-07-25  /  瀏覽:19744 次  /  

 

上海樓市近日有兩大“供應新政”,預示了我國大城市住房改革的新方向。

 

  7月4日,上海發布兩則位于浦東新區張江和嘉定新城的擬出讓地塊公告,特別之處在于,這兩地塊的用途都為“租賃住房”,是在全國首次推出100%自持的租賃住房用地。也就是說,土地70年使用期限內,競得人須將全部物業自持并用于出租。去年底以來,盡管北京、佛山也出現過100%的自持地塊,但都是在“限地價、限房價、競自持面積”的出讓方式下,房價和地價觸及高限后,轉入“競自持”后出現的100%自持地塊。

 

  7月7日,重點在完善“購租并舉”的《上海市住房發展“十三五”規劃》(以下簡稱“規劃”)發布,明確提出“十三五”期間新增住房供應170萬套,其中租賃住房70萬套,占總供應的60%,商品住房和保障性住房分別為45萬套、55萬套。同時,以市場為主,盤活存量資源,新增代理經租房源30萬套(間)。到2020年,基本形成多主體參與、差異化供應、規范化管理的租賃市場,緩解常住人口、青年群體和各類人才、創業人士的居住難題。

 

  北京和深圳住房供應也在發生同樣的變化。據4月發布的《北京2017-2021年及2017年度住宅用地供應計劃》,未來5年北京新增供應150萬套住房,產權類住房100萬套、租賃住房50萬套。產權類住房中,自住型商品住房(地塊匯總、實拍、論壇)25萬套、改善型商品住房25萬套、中低價位和中小套型商品住房20萬套;5月發布的《深圳市住房建設規劃》提出,“十三五”期間深圳新增住房供應65萬套,新建商品住房30萬套,保障性住房35萬套,保障性住房中,70%為公租房。

 

  住房市場化近20年,京滬深等地方政府共發布實施了三項住房建設5年規劃,而租賃住房和保障性住房大規模增加,甚至超過商品住房,還是第一次。可見,熱點城市住房供應發生了根本變化,已從“重售輕租”、“重市場輕保障”的跛行式供應體系,轉向了構建“租售并舉”、“市場保障并行”的供應新體系。

 

  住房供應體系發生如此大變化有兩個背景,管理層關于“房子是用來住的,不是用來炒的”的住房新定位,以及“租售并舉”的住房改革新方向。管理層對住房的新定位,意在地產“去工具化”、去“投資屬性”、去“經濟金融綁架”。“以人為本”的新型城鎮化、人口向大城市流動、新市民“本地化”等趨勢,要求壯大租賃市場,夯實需求基礎。住房新定位和“租售并舉”,使房地產業和市場管理從“需求側”全面轉向了“供給側”。

 

  目前,我國城鎮化已進入下半場,在人口和資金吸附能力超強的熱點城市,由于開發邊界劃定、空間資源“緊約束”,樓市“需求側”抑制只有短期效果。同時,近年熱點城市房價上漲加速,高房價、高成本下,存量空間很難盤活,有限的城市土地必須更多供應保障房和租賃住房。特別是“人才大戰”硝煙彌漫,憑借“低房價、低成本、優良環境”的優勢,準一線城市、二線城市開始與京滬深穗“搶人才”。智聯招聘統計顯示,今年大學畢業生在新一線城市的簽約率為33.1%,已接近一線城市33.5%的水平,二線城市簽約率也達19.0%。在此情形下,一線城市只有更多供應保障性住房,增加可循環利用的租賃住房,才能留住人才。

 

  自去年以來,上海的住宅用地出讓,“15%的物業自持”事實上已常態化了。半年多來,萬科、保利、金地、龍湖等房企在北京、上海、廣州、佛山、杭州等城市競得16宗自持地塊,自持比例在36%至100%。無論“十三五”規劃,還是中央經濟工作會議,都特別強調培育和壯大租賃市場。5月底,住建部發布了我國第一部規范住房租賃的行政管理法規《住房租賃和銷售管理條例》,“購租并舉”的改革全面提速。

 

  在“互聯網+”和產業升級的沖擊下,熱點城市商業辦公用房低效和空置現象越來越突出。因此,去年的國務院39號文,提出“允許將商業用房等按規定改建為租賃住房”,增加租賃住房的來源渠道。同時,對于土地用途為商業辦公、實際用途為居住(投資客購買并出租)的“類住宅”,一些熱點城市近期也作出明確規范:要么還原為實體商業和辦公,要么像北京和上海一樣,順應租賃需求。有的干脆取消了這類供應低效的住宅產品,將稀缺的土地資源用來建設保障性住房或租賃住房。

 

  此外,北京未來將更多利用集體土地建設成本更低的公租房,并規定三分之一分配給非戶籍無房的常住居民;深圳將更依賴城市更新、棚戶區改造建設保障性住房,主要是租賃型的人才住房,并擴大貨幣租賃補貼發放的范疇。在此次上海“十三五”住房建設規劃中,二級舊里為主的房屋改造,更強調貨幣化安置,5000萬平方米舊住房修繕改造工程,以提高成套率和公共設施更新為目標。這些安排都意味著,本著增加有效供應的目標,大城市正在抓緊盤活存量空間和住房資源。

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